Donation de bien immobilier : comment transmettre son patrimoine ?

Effectuer une donation permet d’apporter une réponse immédiate aux besoins ou aux attentes de la personne bénéficiaire de la donation (appelée donataire), d’éviter les conflits familiaux qui pourraient survenir à la succession et de réduire de manière sensible le coût fiscal de la transmission du patrimoine. C’est ainsi un moyen d’organiser sa succession selon ses volontés.

Le donateur (la personne qui réalise la donation) doit être majeur et sain d’esprit. Il peut prendre en charge le coût des frais de donation, montant qui n’est pas considéré comme taxable et donc exonéré de droits de mutation.

Exception faite pour certaines donations entre époux, les donations sont irrévocables, ce qui signifie que celui qui a transmis son patrimoine par donation, ne pourra plus revenir sur sa décision.

Toutes les donations reçues par les personnes appelées à la succession sont en principe rapportables à l’actif successoral du donateur, afin de vérifier et s’assurer qu’elles n’ont pas porté atteinte à la réserve des autres héritiers.

Les actes de donation peuvent prendre différentes formes :

  • Donation simple :
    elle est libre, le donateur peut choisir les bénéficiaires, et doit respecter la réserve héréditaire. Ce type de donation implique une réévaluation de la valeur du bien immobilier au moment de la succession.

  • Donation-partage :
    Ce type de donation est à la fois une donation mais aussi un partage. Le donateur ne peut ici donner qu’aux ayants-droits. Cette donation n’entraîne pas de réévaluation du bien au moment de la succession.
Les formes, les montants et les biens transmis ou à transmettre doivent faire l’objet d’une étude attentive, s’inscrivant dans une stratégie patrimoniale globale réunissant le ou les donateurs et le ou les donataires. De son vivant, une personne peut faire ce qu’elle veut de ses biens. En cas de décès, la transmission des biens est quant à elle régie par un ensemble de règles. La succession du défunt s’ouvre. En l’absence de testament, la loi prévoit l’identification des héritiers et la répartition du patrimoine. L’ordre des héritiers est défini : présence ou non du conjoint survivant, présence ou non de descendants… La loi prévoit l’exonération totale des droits de mutation à titre gratuit portant sur les successions entre conjoints, et entre partenaires liés par un PACS avec testament.

Qu’est-ce que la donation de bien immobilier ?

La donation est un acte par lequel on transmet de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne. Pour que la donation soit effective, elle doit être acceptée par la donataire (personne bénéficiant de la donation). Le bien doit appartenir au propriétaire au moment de la donation, il n’est pas possible de donner un bien futur. Le bien donné peut être un bien immobilier (maison, appartement, terrain…).

Comment fonctionne la donation de bien immobilier ?

La donation d’un bien immobilier passe obligatoirement par un acte notarié. Vous choisissez librement qui sera le donataire sans toutefois pouvoir porter atteinte à la réserve héréditaire prévue en présence d’enfants. La donation est irrévocable.
Il est possible de donner la nue-propriété d’un bien immobilier.
La propriété ou pleine propriété se caractérise par l’addition :

  • Du droit de jouir du bien qui comprend le droit d’en user (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) soit l’usufruit

  • Du droit d’en disposer (abusus) notamment le vendre, le donner ou le modifier soit la nue-propriété
L’usufruit est un doit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l’échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière.

Les différents types de donation de bien immobilier

Il est possible de donner la nue-propriété mais aussi l’usufruit d’un bien.

  • Donation en usufruit : l’opération consiste à donner l’usufruit d’un bien immobilier. L’usufruitier pourra toucher les revenus s’il s’agit d’un bien locatif ou habiter le bien. L’usufruit sera alors temporaire, il prendra fin à la date établie lors de la rédaction de l’acte notarié. Cela peut répondre notamment à un besoin de revenus à un enfant pendant une période donnée.

  • Donation en nue-propriété : l’opération consiste à donner la nue-propriété du bien immobilier, le donateur conserve l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité de l’utiliser pour son usage personnel et aussi d’en tirer des revenus. Il peut mettre le bien immobilier en location pour en percevoir les loyers.
Enfin, il est possible aussi de donner de biens immobiliers intégrés à une Société Civile. Auquel cas, ici la donation sera réalisée sur les parts sociales.

Pourquoi faire une donation de bien immobilier ?

Les avantages :

  • Vous choisissez librement le donataire.
  • Vous bénéficiez d’avantages fiscaux.
  • La transmission peut s’effectuer dans le temps.

Pour résumé, vous maîtrisez la transmission de votre patrimoine à votre rythme.

Donation de bien et optimisation fiscale

La donation d’un bien immobilier permet d’éviter à terme les droits de succession portant sur ce bien. Lors de la donation, des droits de donation, appelés droits de mutation seront payés. Un abattement est accordé sur la valeur des bien transmis et varie selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Léguer de son vivant à ses proches

Donner de son vivant permet de choisir librement le donataire et de répartir sa transmission dans le temps, les abattements se renouvelant tous les 15 ans. L’anticipation de la transmission du patrimoine est favorisée fiscalement. Après avoir déterminé la valeur transmise à titre gratuit des biens donnés, des abattements en fonction du lien de parenté ou de la situation du bénéficiaire peuvent être appliqués :
Abattements Montant Donation Succession
En ligne directe 100 000 € ✓ ✓
Entre frères et sœurs 15 932 € ✓ ✓
En faveur des neveux et nièces 7 967 € ✓ ✓
Entre époux ou partenaires de PACS 80 724 € ✓ X
En faveur des petits-enfants 31 865 € ✓ X
En faveur des arrière-petits-enfants 5 310 € ✓ X
En faveur d’une personne handicapée (avec ou sans lien de parenté) 151 329 € ✓ ✓
A défaut d’autre abattement 1 594 € X ✓
Après abattement, les droits de mutations à titre gratuit sont calculés selon les barèmes suivants, selon le lien de parenté. En ligne directe – donation et succession :

Fraction de part nette taxable

Taux

N’excédant pas 8 072 €

5%

Comprise entre 8 072 € et 12 109 €

10%

Comprise entre 12 109 € et 15 932 €

15%

Comprise entre 15 932 € et 552 324 €

20%

Comprise entre 552 324 € et 902 838 €

30%

Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €

40%

Supérieure à 1 805 677 €

45%

Donation de bien immobilier : procédures et démarches

Dans le cadre de la donation d’un bien immobilier, celle-ci nécessite l’intervention d’un notaire et un acte authentique. Le notaire s’occupera des documents administratifs et de la déclaration de donation. Le notaire se chargera également des démarches fiscales comprenant le calcul des droits afférents à la donation ainsi que la publicité foncière (information au public du changement de propriété du bien immobilier). Des règles particulières s’appliquent pour la donation de certains biens (monument historique, bien forestier ou agricole, logements acquis neuf entre juin 1993 et décembre 1994, logement locatif acquis entre août 1995 et décembre 1996).

Faites appelle à Rhône Capital pour la donation de vos biens immobiliers

L’équipe de Rhône Capital se tient à votre disposition pour organiser et faciliter votre transmission, mais aussi vos donations si la situation et vos envies coïncides.
CABINET
logo Rhone capital-Quadri-09-2019-01
ADRESSE

Le Challenger
44 Ancienne route d’Irigny
69530 BRIGNAIS

TÉLÉPHONE

Tél. : 04 78 05 69 90

©2022 - Tous droits réservés — Mentions légales
CONCEPTION : TISMO.FR