Investir en SCPI : comment fonctionnent les sociétés civiles de placement immobilier ?
Les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à acheter des parts dans une société civile de placement immobilier qui investit dans des bureaux, commerces, entrepôts…La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l’entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges. Le risque locatif est donc beaucoup plus faible, à la différence d’un patrimoine immobilier détenu en direct.
En termes de diversification, cette « Pierre-papier » offre des taux de rendements souvent plus élevés qu’un investissement en immobilier direct. Également, les parts de société ont l’avantage de prendre de la valeur avec le temps et donc d’offrir des plus-values à la revente.
SCPI : qu'est-ce qu'une Société Civile en Placement Immobilier ?
Principes d'une SCPI :
Imposition et fiscalité en SCPI
Les différents types de SCPI :
SCPI de rendement
SCPI de plus-value
Une SCPI de plus-value, à l’instar d’une SCPI de rendement, ne distribue pas de loyer. Pour les personnes ayant une imposition conséquente sur leur revenu, ce type de SCPI est donc adéquate. Son fonctionnement est le suivant : La SCPI achète des biens à fort potentiel de plus-values dans le temps selon certains critères comme l’accessibilité aux transports, l’emplacement, etc. Les parts acquises par l’investisseurs se valoriseront, c’est donc une stratégie long terme de capitalisation. Le secteur visé par ce type de SCPI est le résidentiel. Pour une stratégie de long terme, avec des clients à forte imposition, nous conseillerons davantage d’investir dans de la nue-propriété.
SCPI fiscale
Certaines SCPI ont pour fonction d’apporter un bénéfice fiscal, comme par exemple des SCPI Pinel ou encore SCPI Malraux. Ces SCPI se tournent davantage pour les personnes ayant des revenus fiscaux importants et souhaitant réduire leur imposition. La distribution sera plus faible qu’une SCPI de rendement mais son intérêt se trouve dans la réduction d’impôt que cette dernière accorde.
La SCPI Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf, et de bénéficier d’une réduction de 2% du montant investi sur 9 ans, puis 1% par an sur 3 ans supplémentaires. La réduction d’impôt sera calculée sur une base de 300 000€ maximum. L’avantage ici est de pouvoir investir en immobilier avec réduction d’impôt sur un ticket d’entrée sur mesure en fonction de votre impôt.
La SCPI Malraux permet d’investir dans l’ancien en cœur de ville avec travaux, sous la contrepartie d’une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux. La Loi Malraux ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Elle permet une diversification du parc immobilier tout en réduisant son impôt. Le plafond d’investissement pour bénéficier de la réduction d’impôt est de 400.000€. Cette SCPI permet d’investir le montant juste nécessaire à la réduction d’impôt.
Il existe aussi des SCPI Déficit Foncier permettant d’investir dans l’immobilier ancien avec travaux. La société de gestion acquière des biens dans l’ancien avec un ratio travaux de 54%, travaux déductibles au titre des revenus fonciers de l’investisseur. Pour un investisseur ayant une tranche marginale de 30% et des revenus fonciers imposés aux prélèvements sociaux de 17,2%, l’impact fiscal sera donc de 47,2% du montant des travaux.
Ces SCPI fiscales nécessitent d’avoir un horizon de placement d’environ 15 ans. En effet, elles seront liquidées par la vente des biens.
Investissement en SCPI : quels sont les avantages ?
Au sein d’une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, l’acquisition de parts de SCPI a aussi tout son sens. Il permet de développer son patrimoine immobilier en anticipant la transmission, tout en limitant la gestion.
Enfin, ce support est propice aussi au placement de la trésorerie d’entreprise. Le chef d’entreprise ayant un horizon de placement de 10 ans, pourra souscrire des parts de SCPI pour le développement de son patrimoine tout en bénéficiant du rendement et de la capitalisation.
Vous l’aurez compris, l’investissement en SCPI comporte de nombreux avantages pour nos clients et peut être une bonne alternative pour toutes les personnes désirant investir dans l’immobilier sans pour autant s’encombrer de la gestion, tout en limitant le risque.
Mutualiser ses investissements
Investir en immobilier sans la gestion
Rendement, rentabilité et répartition des risques
Comment investir en SCPI ?
Il y a différents moyens d’investir dans des SCPI : par l’intermédiaire de l’assurance-vie, d’une société civile ou alors en direct. Dans un contrat d’assurance, les parts de SCPI sont davantage liquides qu’en direct ou par une société civile puisque la liquidité est assurée par l’assureur à condition que la durée de détention soit de 8 ans minimum.
La souscription de parts de SCPI peut être réalisée via l’emprunt afin de bénéficier de l’effet de levier de l’endettement. Les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt pourront alors être déduits des revenus fonciers afin de limiter l’impact fiscal.
Il est possible de souscrire des parts de SCPI en démembrement : en nue-propriété ou en usufruit. L’acquisition de parts en nue-propriété permet de capitaliser selon une durée déterminée à l’avance : 5, 10, 15 ou 20 ans. Pendant toute la durée, vous ne percevez pas de revenus (donc pas d’impôt), et vous retrouvez la pleine propriété à la fin de la durée. Par exemple, un investissement de 31.500€ en nue-propriété sur 10 ans, vous permet d’acquérir un patrimoine immobilier de 50.000€ à terme. L’acquisition de parts de SCPI en usufruit vous permet d’investir moins, tout en bénéficiant du rendement sur la pleine propriété pendant toute la durée du démembrement. Par exemple, un investissement de 18 500€ sur 10 ans, vous permet de bénéficier des revenus sur 50.000€ soit 2 500€ de revenus sur une base de 5% de rendement. A terme, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Une optimisation peut être réalisée sur le placement de la trésorerie d’entreprise par l’acquisition de parts en nue-propriété par le gérant à titre personnel, et l’usufruit par la société commerciale.
Si vous êtes intéressé par la souscription de parts d’SCPI, rendez-vous dans la rubrique « cabinet » afin de prendre contact avec l’un de nos conseillers. Un accompagnement et un conseil personnalisé vous sera proposé en fonction de vos objectifs et de vos besoins.
Investissement en SCPI : démarches et procédures
Quel montant investir en SCPI ?
Afin d’obtenir une distribution de 1 000€ par mois net, le montant investi doit être autour des 320 000€ (hors frais de constitution de la société, et en fonction de la fiscalité, avec une hypothèse de rendement de 5% en moyenne). Le nombre de parts à acquérir dépend du besoin et des objectifs des investisseurs. Une étude au préalable de votre patrimoine permettrait de savoir sur quelle SCPI investir et le montant à investir.
Pour ce faire, prenez rendez-vous dans la section « cabinet » avec l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine pour pouvoir avoir un bilan patrimonial complet et une stratégie adaptée à vos besoins concernant l’achat de SCPI ou autres solutions patrimoniales. Nos conseillers peuvent vous recevoir dans nos locaux à Brignais mais aussi se déplacer chez vous, afin de pouvoir échanger sur vos projets de vie et sur les opportunités à saisir en adéquation avec votre profil investisseur.
