Comment fonctionne l'investissement en Loi Pinel ?
La Loi Pinel a été instaurée par la loi de finances pour 2015. Ce type d’investissement est avant tout, un investissement immobilier destiné à la location. Il ne peut être réalisé dans le cadre d’une résidence principale. La particularité de ce dispositif Pinel est qu’il permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, répartie sur 6, 9 ou 12 ans maximum selon la durée d’engagement de location.
Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier du dispositif Pinel. Vous l’aurez donc compris, l’investissement en loi Pinel a un double objectif : du point de vue de l’investisseur cela permet d’obtenir une réduction d’impôt intéressante, mais aussi de mettre sur le marché des logements neufs respectant les dernières normes écologiques pour subvenir à la demande de logement dans les grandes villes françaises qui sont actuellement en forte demande de logement. L’immeuble dans lequel vous allez investir devra être un programme neuf ou ancien avec travaux éligible à la loi Pinel. C’est le promoteur qui sera garant de l’éligibilité à la réduction d’impôt.
Cet investissement vous permettra en plus, de bénéficier de revenus locatifs liés à la location de ce bien.
Investissement immobilier en Loi Pinel : explication du dispositif
Le dispositif Pinel, indépendant sa tranche marginale d’imposition, permet d’opter pour un engagement de location initial de 6 ans ou 9 ans, avec faculté de proroger l’engagement jusqu’à 12 ans par période de 3 ans. En contrepartie, une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % est octroyée pour 2022, en fonction de la durée de l’engagement de location. Si l’engagement n’est pas tenu alors la réduction d’impôt sera rattrapée par l’administration fiscale.
Ces mesures s’appliquent aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Cette réduction est une nouvelle fois prorogée de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024, avec un taux réduit progressivement pour les investissements réalisés en 2023 et 2024. Cette réduction s’applique uniquement si le propriétaire justifie que son logement respecte les critères énergétiques fixés par un décret.
Pour les investissements réalisés à partir de 2023, les taux de réduction ont été réduits à 10.6% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17.5% sur 12 ans.
Quelle réduction d'impôt en investissement en loi Pinel ?
Pour bien comprendre comment fonctionne la réduction d’impôt sous loi Pinel, voici quelques explications avec les taux effectifs pour 2022 (à modifier en conséquence selon l’année en cours) :
Pour une réduction d’impôt en loi Pinel en 2022 plusieurs taux sont disponibles en fonction de la durée de détention. En effet, il existe trois taux : 12%, 18% ou 21%
Les réductions de 12 % ou 18 % sont fractionnées par parts égales sur 6 ans ou 9 ans. La réduction de 21 % est fractionnée par parts égales jusqu’à la 9ème année (2 % par an) et par parts égales de la 10ème à la 12ème année (1 % par an).
Ces taux sont appliqués sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser 300 000 € pour deux logements pour une même année d’imposition.
A savoir que ces taux sont valables pour l’année 2022 mais qui seront amenés à être réduit au court de l’année 2023. Pour tout achat immobilier bénéficiant du dispositif Pinel, les taux seront les suivants :
- 10,5% pour un engagement de location de 6 ans.
- 15% pour un engagement de location de 9 ans.
- 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.
Cette diminution se poursuivra sur les taux de 2024, l’année où ce dispositif serait supprimé une fois l’année 2024 révolue.
Par exemple, un investissement Pinel de 300.000€ sur 2023, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 5 250€/an, pendant 6 ans de location, puis 4 500€ pendant trois ans supplémentaires, puis 2 500€ pour les trois dernières années.
Nota Bene : Quant au dispositif DUFLOT, pour les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, il offre une réduction d’impôt de 18%, pour un engagement de location de 9 ans.
Comment bénéficier de la Loi Pinel ?
Quelques petites spécificités sont à connaitre pour bénéficier de la loi Pinel pour un investissement locatif. L’investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif, construit dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les logements doivent atteindre un niveau de performance énergétique globale défini en respectant différentes normes et labels afin de pouvoir être vendu sous la loi Pinel.
Voici quelques types de logement qui ne sont pas exigibles à la réduction d’impôt Pinel :
- Les investissements réalisés pour l’acquisition de logements individuels et pavillonnaires
- Les immeubles acquis en démembrement ainsi que les immeubles historiques classés et labellisés (sauf s’ils ont faits l’objet d’un agrément ministériel).
Logements éligibles à la Loi Pinel
- Logements neufs ou réhabilités achetés dans une zone de tension, situés en France métropolitaine ou dans les DOM
- Local transformé en logement
- Logement acquis en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, seules les habitations collectives seront éligibles au dispositif (exclusion des habitations individuelles ou pavillonnaires).
Condition pour un investissement immobilier en Loi Pinel
Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles. Le logement doit être loué nu pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans (le bien PINEL ne doit être ni vendu, ni donné, ni démembré – sauf démembrement légal résultant du décès de l’un des conjoints – pendant la même période) et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret et fonction de la zone dans laquelle il se trouve. Le logement est destiné à l’usage d’habitation principale, effective et continue du locataire. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Le logement doit être loué dans les 12 mois qui :
- Suivent la date de l’acquisition, en cas d’acquisition d’un logement neuf ;
- Suivant la date de l’achèvement des travaux, en cas d’acquisition en l’état futur d’achèvement ou en cas de construction d’un logement ;
- Suivant la date de l’achèvement des travaux, en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement
Les logements doivent atteindre un niveau de performance énergétique globale. L’investissement PINEL peut également se faire par la souscription de parts de SCPI finançant à 95% un immeuble éligible.
Loi Pinel 2023 : modifications et nouveau dispositif
- 10,5% pour un engagement de location de 6 ans.
- 15% pour un engagement de location de 9 ans.
- 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.
Évolution de la Loi Pinel en 2023
Le dispositif d’investissement locatif « Pinel » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, puis réduit progressivement en 2023 et 2024. De nouvelles modalités sont prévues pour les acquisitions réalisées en 2023 et en 2024 ainsi que pour les constructions dont le permis est déposé en 2023 ou en 2024.
- En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de six ans, de 15 % pour un engagement de location de 9 ans et de 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
- En 2024, le taux de réduction est de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de 9 ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
Un nouveau dispositif, « Pinel + » a été mis en place et permet de maintenir les taux actuels dans certains quartiers en particulier à certaines conditions, en ce qui concerne la performance énergétique et environnementale.
Différences entre Loi Pinel et Pinel+
- Situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
- Ou situé dans une zone Pinel qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.
- 28 m² pour un T1 ;
- 45 m² pour un T2 ;
- 62 m² pour un T3 ;
- 79 m² pour un T4 ;
- 96 m² pour un T5.
Ces logements devront aussi inclure un espace extérieur privatif, terrasse ou balcon, de 3 à 9 m² suivant la surface de l’appartement. Les T3 et plus devront également avoir deux façades d’orientations différentes. Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale :
- Les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
- Les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
- Les logements achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent respecter le label environnemental E+C- et la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE) :
- Les logements plus anciens mais acquis et réhabilités en 2023 et 2024 devront respecter la classe A ou B du DPE.
