Investissement locatif : comment monter votre projet d'achat immobilier ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier et à le mettre en location afin d’en percevoir des revenus et/ou des avantages fiscaux. La rentabilité moyenne brut en France se situe autour des 5%, en revanche, selon la ville dans laquelle vous investissez, il peut y avoir des écarts conséquents de rendement. Afin d’avoir un investissement rentable, calculer le taux de rentabilité de votre bien est nécessaire. Il se calcule grâce au montant du loyer annuel et le prix d’achat. De plus, une étude locative est essentielle pour connaître la tension locative dans une ville et votre cible de loueur. Une tension locative est importante lorsque la demande de location est supérieure à l’offre de logement. Une ville avec une forte tension locative, est une ville où il est intéressant d’investir car votre bien se louera facilement. Avec ces éléments, vous pourrez proposer une offre en adéquation avec votre marché afin d’obtenir un rendement le plus élevé. Ces premiers éléments vous permettront d’ores et déjà de trouver des opportunités immobilières intéressantes pour un investissement immobilier locatif.
Cet achat immobilier peut être réalisé en direct ou via une société civile ou commerciale. Une étude complète et une connaissance des avantages et inconvénients de chaque situation vous permettra de faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs de rendement et de transmission. Un expert en gestion de patrimoine saura vous apporter le conseil nécessaire avant toute acquisition.
Pourquoi effectuer un achat locatif ?
Investissements locatifs : plusieurs dispositifs disponibles
Pour investir en immobilier locatif, plusieurs segments sont à étudier. Tout d’abord, il y a l’immobilier neuf ou dans l’ancien. Chacun présente des avantages et des inconvénients, par exemple l’immobilier neuf permet d’avoir un logement respectant les dernières normes écologiques ce qui lui sera favorable pour être loué sur le long terme sans avoir à faire des travaux de réaménagement. En revanche, l’immobilier dans l’ancien possède généralement un meilleur emplacement et peut bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment le déficit foncier.
Une fois que ce type de logement est défini, il faut déterminer comment le louer, c’est-à-dire en logement nu ou meublé. Si votre objectif est de louer à des étudiants, il faudra vous tourner davantage vers un logement meublé. En revanche, si votre cible est les jeunes cadres, alors un logement neuf (ou ancien rénové) en logement nu sera à privilégier. En parallèle de votre cible, une étude de votre imposition est nécessaire afin de déterminer quel type de bien et de location sera à privilégier afin de payer le moins d’impôt possible sur vos revenus. Un investissement en location nue sera loué en revenus fonciers et donc imposables à votre tranche marginale d’imposition, plus prélèvements sociaux. Un logement en location meublée pourra bénéficier du régime du micro meublé ou du réel, avec la possibilité d’amortir le bien, et de bénéficier donc d’une fiscalité très douce pendant toute la durée de l’amortissement.
Avantages fiscaux d'un achat locatif
En plus de vos revenus locatifs, vous pouvez bénéficier d’avantages nombreux :
– Une réduction d’impôt est possible à condition de respecter un engagement locatif
– Dispositifs fiscaux : la loi Pinel permet un investissement locatif dans du neuf tout en ayant une réduction d’’impôt en fonction de la durée de location de ce bien. La loi Malraux est un investissement locatif d’un bien ancien qui permet d’avoir une réduction d’impôt sur les travaux de remise en état de ce bien. Et enfin, la loi Monument Historique est un achat locatif classé « Monument Historique ». Les travaux requièrent une autorisation spéciale et pourront être déduits, ainsi que les intérêts d’emprunt, des revenus fonciers. Le déficit est déductible également du revenu global de l’acquéreur du bien immobilier en question. Le dispositif de déficit foncier, permet aussi de réduire le revenu global imposable par les déductions des travaux. Il conviendra de se faire accompagner par un expert afin de confirmer la bonne déductibilité fiscale des travaux.
– Prêt locatif : pour financer votre bien, vous pouvez contracter un prêt, car les revenus locatifs sont pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt, avec des durées plus ou moins longues.
Il est donc intéressant d’envisager un investissement en immobilier locatif avec l’effet de levier du prêt bancaire.
Comment investir dans l’immobilier locatif :
Revente immobilière pour faire une plus-value
L’une de ces stratégies est l’achat immobilier destiné à la revente après avoir mis en location son bien pendant quelques années. Cela permet de dégager une plus-value à la revente pour pouvoir potentiellement remployer cette somme dans un nouvel achat immobilier plus conséquent, mieux situé ou un investissement en meilleur adéquation avec vos besoins. Il est donc important d’étudier la zone dans laquelle l’investisseur achète afin que le bien se valorise dans le temps et que la plus-value soit la plus élevée possible, si le bien est amené à être vendu.
Il est important de rappeler ici l’horizon de placement de ce type d’investissement qui sera à minima de 10 ans.
La plus-value bénéficiera d’un abattement pour la durée de détention sur l’impôt sur le revenu mais aussi sur les prélèvements sociaux.
Obtenir des revenus fonciers à long terme
L’investissement locatif classique consiste à contracter un prêt locatif afin d’acquérir un bien. Grâce aux revenus fonciers, le bien immobilier va s’autofinancer (entièrement ou en partie). Une fois le prêt remboursé, le bien immobilier sera une source de revenus complémentaires pour l’acquéreur. Il est également possible de financer ce bien sans prêt bancaire, en cash, ce qui permettra d’avoir les revenus complets du bien directement. En revanche, l’utilisation d’un prêt est recommandée afin d’utiliser l’effet de levier pour acquérir un bien plus intéressant et avec un meilleur taux de rendement.
Si votre stratégie est d’obtenir des revenus à long terme mais que vos revenus actuels vous conviennent, la nue-propriété est à envisager. Ce principe permet d’acheter la nue-propriété d’un bien, ce qui constitue 60% environ du prix d’acquisition classique. En revanche, vous n’aurez la pleine propriété du bien que 15 à 20 ans après. Cela permet donc, par exemple, à des investisseurs de 50 ans de se garantir des revenus dans les années où ils seront à la retraite. Le bien et les parties communes sont restaurés lorsque la pleine propriété est restituée et vous pourrez donc percevoir les revenus locatifs lorsque vous en aurez réellement besoin.
Durant la période d’activité du client, un investissement locatif permet d’avoir des revenus complémentaires, mais c’est également un investissement à vision long terme pour combler le déficit de revenus lors du passage à la retraite.
Investissement locatif sans apport
De par la conjoncture économique, investir sans apport reste très compliqué vis-à-vis des banques. L’obtention d’un prêt sans apport (et sans garantie hypothécaire ou nantissement) sera très compliquée à obtenir, il est donc recommandé d’avoir un apport à hauteur de 10 % minimum du montant global emprunté. En général, la banque demande d’avoir l’équivalent du montant des frais de notaire, frais de caution, frais d’agence, et autres frais diverses liés à l’acquisition du bien. Il faut donc avoir un petit capital de départ afin de se lancer dans l’investissement locatif. L’un des premiers investissements sans apport afin de débuter dans l’investissement locatif peut être l’achat d’un garage. Il demande un faible montant de capital pour débuter, ne nécessite pas d’entretien particulier et peut avoir un taux de rendement très intéressant.
Rentabilité immobilière : achat locatif en lot
L’achat en lot peut être une option, en revanche, la vision patrimoniale que nous avons est davantage tournée vers la diversification. Acheter différents types de biens, dans différentes zones géographiques et en adéquation avec les objectifs de nos clients est plus proche de notre conception de l’investissement immobilier patrimonial. L’achat en lot à l’avantage d’avoir un prix au mètre carré plus faible et par conséquent un meilleur taux de rendement. En revanche, vous mobiliserez un capital important sur le même immeuble donc le risque est plus important. L’immobilier de rapport est préconisé pour des investisseurs ayant déjà un patrimoine immobilier diversifié et conséquent.
Comment organiser mon projet locatif ? Les bonnes questions à se poser :
Projet locatif : investir au bon endroit
Logement locatif : à qui louer votre bien ?
Une composante liée à l’investissement : à qui voulez-vous louer ? Cette question est à se poser avant d’investir puisqu’en fonction de votre cible de locataire, le type de bien ne sera pas le même :
- Des étudiants ou saisonniers ? Favorisez les logements anciens à rénover étant destinés à être meublés.
- Résidentiels ? Favorisez le neuf ou l’ancien rénové, ce logement est destiné à être loué nu.
- Airbnb (LMNP) ou de tourisme ? Ce logement est généralement neuf ou remis à neuf et meublé.
Cibler votre profil de locataire afin de cibler le type de bien locatif que vous souhaitez acquérir. Avec une stratégie d’investissement adéquate, vous pourrez optimiser votre bien locatif et ainsi en tirer le plus de bénéfice.
Votre bien peut être géré par vous-même, ou la gestion peut être déléguée à une société de gestion immobilière. Cette solution a l’avantage de plus de sérénité et de tranquillité.
Les coûts cachés d'un investissement locatif
Un investissement locatif a pour principal but de créer des revenus complémentaires, or, il faut prendre en compte l’ensemble des charges qui seront à prévoir. En voici quelques exemples :
- Travaux d’entretien en cas de détérioration afin de laisser le bien dans un état optimal pour la location.
- Frais d’agence si vous déléguez la gestion à une agence.
- Vacance locative, vous devez être en capacité de supporter la charge du prêt bancaire si le bien n’est pas loué pendant une période de quelques mois.
- Impôts locaux/fonciers
Contactez l’un de nos conseillers dans la rubrique « cabinet » afin de pouvoir bénéficier d’un accompagnement et d’une expertise dans vos démarches d’investissement immobilières. Cela fait plus de 20 ans que Rhône Capital conseille ses nombreux clients sur les aspects patrimoniaux, fiscaux, de transmission.
